江門市蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局  

                                         文件

江門市蓬江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

 

 

    蓬江發(fā)改﹝2013﹞3號

 

 

 

關(guān)于公布江門市蓬江區(qū)物業(yè)

服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及管理辦法的通知

市物業(yè)管理協(xié)會、各物業(yè)管理公司：

為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費管理，促進(jìn)和諧社會建設(shè)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《印發(fā)<江門市發(fā)展和改革局江門市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則>的通知》（江發(fā)改價管﹝2012﹞533號），結(jié)合實際，擬定我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費及管理辦法通知如下：

第一條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主委員會成立之前的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）的物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價；別墅、業(yè)主委員會成立之后的住宅（含自有產(chǎn)權(quán)的車位、車庫）及其它非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第二條 住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價由基準(zhǔn)價和浮動幅度組成，上浮幅度不超過20%（見附表一），下浮幅度不限，定期公布。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行統(tǒng)一規(guī)定的基準(zhǔn)價，在浮動幅度內(nèi)根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理酬金（利潤）等情況，采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費標(biāo)準(zhǔn)，并抄送蓬江區(qū)物價局備案。公布政府指導(dǎo)價時，必須明確該物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價包含的具體內(nèi)容。未經(jīng)備案的標(biāo)準(zhǔn)，不得對外公示。

實行酬金制方式的，可按合同約定，每年聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計，審計的費用計入物業(yè)服務(wù)支出。

第四條 實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供了本通知公布最高服務(wù)等級未涵蓋的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，且收費標(biāo)準(zhǔn)確需突破指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)經(jīng)物價部門成本監(jiān)審、組織論證后核定該物業(yè)管理區(qū)域的政府指導(dǎo)價并報蓬江區(qū)物價局備案。未經(jīng)核準(zhǔn)的，其物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)不得超過政府指導(dǎo)價。實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)公共服務(wù)收費，由業(yè)主（或經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會）與物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)合同中約定。

前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設(shè)單位通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費，應(yīng)當(dāng)按照政府指導(dǎo)價的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。確需超過政府指導(dǎo)價水平的，應(yīng)當(dāng)報當(dāng)?shù)貎r格主管部門核定。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)因服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)質(zhì)量、成本變化、合同期限、以及政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)變動等原因需要調(diào)整或重新約定收費標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定；無約定的應(yīng)當(dāng)通過業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用書面征求意見形式，征求全體業(yè)主的意見，并將書面征求意見的結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示30日以上，業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。

經(jīng)業(yè)主大會同意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；采用書面征求意見的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)的，報我局備案方可執(zhí)行；超過政府指導(dǎo)價范圍的，應(yīng)當(dāng)報我局核定后方可執(zhí)行。

第六條 物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：

（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用；

（四）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；

（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用；

（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；

（七）辦公費用；

（八）管理費分?jǐn)偅?/span>

（九）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；

（十）經(jīng)業(yè)主同意的其它費用。

第七條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，按《江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》的規(guī)定，通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用場地路燈、住宅大樓內(nèi)走廊、樓梯、電梯、增壓水泵、中央空調(diào)等業(yè)主共同使用的設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水電費用按約定的方式向全體業(yè)主合理分?jǐn)?。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑總面積的比例分?jǐn)偂？煞謹(jǐn)偟墓灿盟娦柙O(shè)置獨立計量表，費用單獨列帳，定期向業(yè)主公布共用水電分?jǐn)偟挠昧?、總金額以及各業(yè)主應(yīng)負(fù)擔(dān)的金額等。

業(yè)主如在物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的協(xié)議中約定將公共水電費納入物業(yè)服務(wù)收費統(tǒng)一收取的，從其約定。

第九條 物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)法定產(chǎn)權(quán)建筑面積按月計收，經(jīng)雙方協(xié)商約定可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過3個月。已辦理房產(chǎn)證的，以房地產(chǎn)證記載的建筑面積為準(zhǔn)。房產(chǎn)證未記載建筑面積或未辦理房產(chǎn)證的，以物業(yè)買賣合同中約定的建筑面積為準(zhǔn)。

業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)的車位（車庫）的物業(yè)服務(wù)收費按每月每車位計收，具體標(biāo)準(zhǔn)按不超過60元/月·車確定。

第十條 物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位交付物業(yè)后按時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法追繳。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或者租賃權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費。

第十一條 物業(yè)管理區(qū)域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位按照該物業(yè)區(qū)域同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費或水電周轉(zhuǎn)金。

第十三條 業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行室內(nèi)裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主或裝修承建單位收取裝修保證金（押金）。住宅建筑面積大于144平方米以上（含144平方米）的可收取不超過3000元/戶的裝修保證金（押金），住宅建筑面積小于144平方米的可收取不超過2000元/戶的裝修保證金（押金）。

裝修未對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備造成損壞或自行修復(fù)了損壞的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，并經(jīng)雙方驗收合格的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在驗收合格之日起15個工作日內(nèi)全額無息退還裝修保證金（押金）。如對公共部位、設(shè)施造成損壞的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主計算裝修損壞賠付標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)出示修復(fù)的工（料）價單。

裝修產(chǎn)生垃圾余泥或裝修所需物料由業(yè)主自行處理的，物業(yè)管理企業(yè)不得收費；委托物業(yè)管理企業(yè)處理的，清運費、搬運費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)對裝修工人出入實行持證管理的，如證件回收后能多次使用的，可按不超過20元/證的標(biāo)準(zhǔn)收取押金，證件完好退回應(yīng)如數(shù)退回押金。如證件回收后不能再次使用的，可收取不超過5元/證的工本費。

除前款規(guī)定費用外，物業(yè)管理企業(yè)不得強(qiáng)制收取與裝修相關(guān)的其它費用。

第十五條 實行小區(qū)出入證管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為業(yè)主免費配置每戶不少于3張小區(qū)出入證（含IC卡），機(jī)動車按一停車位一證的方式免費配置車輛出入卡。業(yè)主申請多配置或因遺失、損壞需要重新辦證的，可按制作成本合理收取工本費。

第十六條 物業(yè)管理企業(yè)要實行明碼標(biāo)價，物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費項目、標(biāo)準(zhǔn)作為新建商品房銷售明碼標(biāo)價的內(nèi)容，在銷售場所公示。物業(yè)已交付使用的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將上述內(nèi)容及特約服務(wù)項目及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示。

第十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主所有，并主要用于補(bǔ)充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的自愿委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，其收費由雙方協(xié)商。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費用的，其他部門、單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守價格法律、法規(guī)和政策，建立健全內(nèi)部價格管理制度，配備價格管理人員，加強(qiáng)價格自律、自覺規(guī)范價格行為，不斷改善經(jīng)營管理，為業(yè)主提供更好的服務(wù)。

第二十一條 對物業(yè)服務(wù)收費有爭議的，業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以向物業(yè)所在地價格主管部門申請協(xié)商調(diào)解。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，由價格主管部門依法查處：

（一）未經(jīng)當(dāng)?shù)貎r格主管部門批準(zhǔn)，超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費的；

（二）擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費項目的；

（三）不實行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的；

（四）不按規(guī)定備案的；

（五）不執(zhí)行本細(xì)則第十四條、第十五條、第十六條規(guī)定，擅自擴(kuò)大有關(guān)費用分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的；

（六）其他違反價格法律、法規(guī)規(guī)定的。

第二十三條 本細(xì)則由江門市蓬江區(qū)物價局會同區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第二十四條 根據(jù)江門市政府文件《印發(fā)江門市物業(yè)管理實施細(xì)則（試行）的通知》（江府辦﹝2011﹞90號）的通知精神，在蓬江區(qū)管轄地范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)部門（包括市直單位）收費的具體價格或標(biāo)準(zhǔn)按本通知執(zhí)行。

第二十五條 本通知自2013年2月1日起執(zhí)行，有效期5年?！蛾P(guān)于公布物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價及管理辦法的通知》（蓬江價﹝2007﹞3號）同時廢止，此前規(guī)定與本細(xì)則相抵觸的，以本通知為準(zhǔn)。

 

 

 

 

附：蓬江區(qū)物業(yè)服務(wù)管理收費政府指導(dǎo)價

普通住宅小區(qū)（大廈）分級參考標(biāo)準(zhǔn)

 

 

 

 

 

 

 

 

蓬江區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局    蓬江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

 

 

 

二○一三年一月十六日

 

 

 

抄送：市發(fā)改局，市住建局，區(qū)人大，區(qū)府辦，區(qū)財政局，區(qū)監(jiān)審局，區(qū)物價檢查分局

2013年1月16日印發(fā)

主辦股室：區(qū)物價局收費股                (共印25份)

附件：

蓬江區(qū)物業(yè)服務(wù)管理收費政府指導(dǎo)價

                                 單位：元/m²·月

類別	等級	基準(zhǔn)價	浮動幅度	備注
無電梯 住宅	一級	1.30	20%	結(jié)合小區(qū)綠地覆蓋率、設(shè)施配套、管理服務(wù)、物業(yè)規(guī)定、物業(yè)使用時間等實際情況約定收費標(biāo)準(zhǔn)
	二級	0.90
	三級	0.50
有電梯 住宅	一級	2.0
	二級	1.60
	三級	1.25

 

注：小區(qū)綠地覆蓋率按建設(shè)規(guī)劃部門設(shè)計規(guī)定計算